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在过去长达7年的时间里，惠州楼市从来不乏深圳客的身影，甚至连问题楼盘里面，深圳业主也从未缺席。世联地产数据显示，截至今年9月，深圳人在惠州、东莞买房总计已超过25 0 0 0套，金额超过180亿元。
公开资料显示，过去7年，在惠州买房的深圳人多为投资客，据南都记者调查，这些投资客当中，相当大部分为当年的盲目冲动付出了代价，不少房子呈现出“住不成，卖不掉，租不出，赚不着”的“荒芜”模样。
惠州房价5年涨了1500元/㎡，涨幅不够还利息投资客误购商务公寓，21%交易税费让盈利打水漂
深圳人在惠州买的房子出现大量空置，不论对于自住客还是投资客而言，无疑都不是一笔划算的生意。2007年，惠州房价高位时接近5000元/平方米，5年后的今年才涨至6500元/平方米。许多在2007年购买的房子，其房价的涨幅还不够填补利息成本，更谈不上赚钱。
一些深圳人当年在惠州丽格国际公寓买的酒店式公寓用于出租，但长期租不抵供，且极难出租，当这些深圳投资客计划抛售物业时却又发现交易税费高达21%，加上几年的利息成本，算下来卖房子将亏得一塌糊涂。
一些2006年在惠城区T CL雅园买了几套房的深圳人，见惠州房价一直龟速前行，索性在2009年低价贱卖。2010年在水口国兆蜜城买房的深圳人，熬到今年3月终于忍不住抛售了手中的房产，算上三年的利息成本，这一深圳炒家最终亏了3万元。在惠州奥林匹克花园买了别墅给父母养老的深圳人，由于无法忍受长期的交通、生活不便而索性弃房返深，如今别墅想卖都卖不出去。
令许多人无法理解的是，既然在惠州炒房有那么多人折戟而归，为何还总有人趋之若鹜？据南都记者调查了解，一方面，持续通胀之下，许多深圳人都想通过买房来抵冲，抱着就算不能挣钱，捞个保值也不错的想法进入惠州楼市。另一方面，深圳实行限购，很多深圳人都是有钱买不了房子，手握资金却又缺乏投资渠道，到房价较低的惠州买房成为他们的不二选择。对于当下不少冲着城际轨道去惠州购房的深圳人，深圳中联地产二手房研究院总经理肖小平提醒，城际轨道一定会促进两个城市的融合，但作用的程度还和城市的拥挤程度相关。况且，城际轨道目前还是初步规划，现在谈对两个城市的影响为时尚早。包括未来的票价、运行时间、班次等都不确定，很难判断它会否成为两地居民常用的交通工具。而且从已有城际轨道运营的多数城市看，城际快线更多是以度假出行为主。
主攻深圳的惠阳大亚湾，房虽卖出却荒八成多早年深圳人热捧的惠城，如今空置率也有三成
2005年开始，惠州房价还很低，惠城区中心不少楼盘的单价都才三四千元，如2006年开盘的T C L雅园开盘价仅4000多元/平方米，引来许多深圳人前来炒房，T CL雅园至少三成房源被深圳人购买。据蓝波湾销售统计，从2005年11月到2006年3月，来自深圳的成交客户所占比例由62%提升到了86%，显然，惠州已成为深圳人东进投资物业的首选。
随后几年，惠州东江学府、南山诗意、金迪星苑等众多楼盘，深圳业主比例也高达三成以上。相关统计显示，部分在深圳推广的惠州楼盘中，深圳人占成交比例都在40%以上，而一些豪宅项目，深圳人所占的比例更是达到80%。一些代理商的统计数据显示，在惠阳市场，来自深圳的客户占过半比例甚至超过八成，而在大亚湾市场，深圳客比例则常常超过九成。
7年过去了，那些年深圳人买的房子现在究竟怎么了？据南都记者调查，这些房子相当部分存在“荒房”现象，深惠结合部的惠阳、大亚湾楼盘更是重灾区，当初用价格优势吸引了九成以上的深圳客购买，甚至有人当初抱着常住梦想来购买，至今八成以上依旧空置。惠州第一个别墅区，位于水口片区的蓝波湾，外围街铺和房子几乎同时发售，2004年至今空置超过八成。东江学府、南山诗意、金迪星苑等早期被深圳人追捧的楼盘，空置率也高达30%。
有些小区的物业公司直言：“这些深圳业主长期不在惠州，对我们收物业管理费都造成了很大麻烦。”有些本地业主也抱怨，由于众多深圳业主不在惠州，对小区成立业委会等公共事务的处理也带来很大困扰。
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58万买房8万装修，如今45万卖不掉132㎡三房只租650，业主唯求少亏点
购房者：姜先生 前比亚迪深圳部门主管
姜先生从2011年开始出售这套大亚湾的房子两年依旧没能卖出去，现状是友情价租给了一对曾经的同事夫妇，这套132平方米的精装大三房，每月租金650元，而付给建设银行的月供是2635元。5年前冲动购房，对如今远在湖北的他近乎于一场噩梦，“后悔得要死，这个房子成了死钱，想抛连个买家都找不到。”
5年前，28岁的姜先生在比亚迪工作已三年，作为深圳比亚迪的部门主管，他有了购房打算，和深圳龙岗一路之隔的大亚湾因为价格低廉进入购房视线。2010年，姜先生以总价58万元在大亚湾西区某盘购得一套132平方米的三房，装修也花了8万多。
2011年，因为家庭发生重大变故，姜先生被迫辞职离开比亚迪，准备卖掉这套房子。姜先生第一次就挂牌56万元，希望能快速变现，“现在根本不想赚钱，而是想着怎么能尽快地把房子处理掉。”从11月初放盘到12月底，两个月间，姜先生没有接到一个咨询电话。在中介放盘的同时，蒋先生还在深圳、大亚湾几家网站上发布了售房信息，也依旧无人问津。
春节后，姜先生接到中介的电话，“56万元的放盘价还是太高了，能不能降到52万元左右。”姜先生说，时间已经拖得比较久了，只要能卖出去就好。同时中介也给了姜先生另外一种解决办法，在寻找买家的过程中，可以把这套已经装修好的房子租出去，可以减少空置带来的损失，边等边卖。
综合考虑，这套132平方米的三房他给出了650元/月的租金价格，但是一个月后依旧无人问津。中介的反馈消息表示，租金还是太高，最好降到500元以下，今年2月底，一位来自中海油的租客从中介处了解到了这套房子的信息，给姜先生提出想租两年、每月租金380元的要求，姜先生直接拒绝。
在和南都记者电话讲述自己的买房故事时，姜先生不断地叹气，“52万元，已经亏了6万了，你说大亚湾的房子都卖给谁啊，怎么亏本都没有买家？”被这套大亚湾的房子弄得疲惫不堪的姜先生已经回到了湖北，新单位也一直催其上班，但姜先生希望把房子处理完了之后，再去上班，因为也急着用钱，“只要能卖不要亏太多就行。”今年3月12日，一位来自淡水在大亚湾西区做生意的买家看中了这套房子，但是在和姜先生沟通的过程中，第一个条件就是希望把价格降到48万元以内，“当时感觉这个买家还比较有诚意，就答应了，税费、过户费用买家自己出就好，谁知一周之后，这个买家突然再次提出降价的要求，希望把价格降到45万元，相关费用一人一半，我觉得亏太多了当时就没答应，但是价格提出可以商量，但对方表示，一分钱都不加，之后电话再也打不通了。”
如何避开易“荒”的房？
住宅：优选核心商圈，远离周边荒凉的单体楼
惠州“荒房”主要集中结合部，但龙光城和星河丹堤积极引入学校、医院等，吸引更多业主在此居住。结合部购房，可更多关注配套，周边荒凉一片的单体楼尽量远离。深惠结合部之外，城区一些别墅盘也是“荒房”集中地。2007年开始发售的半山名苑，以及此前深圳客较多的奥林匹克花园、润园至今入住率都很低，并不仅是配套问题，由于近年来惠州别墅市场供求比例失衡，2010年后原有投资客也在抛盘。深圳购房者更该实地考察，选择有投资价值或者处于城市发展核心圈内的物业，升值自住都有保障。
写字楼：空置还将持续，江北核心区前景看好
由于惠州经济发展速度快过写字楼供应速度，造成一定空置，但和住宅市场“荒房”并不一样。惠州隆塬地产工商部总监赵亚琦在此前受访时称，惠州写字楼空置还将持续一段时间，因为租金回报率和购买者预期还有较大的差距，惠州产业升级需要过程，这个过程也是惠州写字楼成长的过程，伴随着这个过程，写字楼租售价格也会上升，长远看惠州写字楼市场稳步向上，江北核心区的写字楼未来前景看好。
商铺：入住低的社区铺空置期长，专业市场要慎购
近年来，惠州社区铺价格接连走高，在一些新兴区域，房子还未入住，社区铺价格已经直逼街铺，升值潜力被大大透支。且这些商铺都要忍受较长的空置期。在入自住比例低的楼盘或者周边商圈尚未形成的区域购买商铺，都要承受这些可以预见的风险。赵亚琦曾建议，在惠州购买商铺，城市边缘区域和待开发区域，投资客应该做好风险评估，而一些专业市场商铺，更应该细致地考察，防止投资受损
有楼盘或只住三户人家 “深圳人的”大亚湾会好吗？
楼市泡沫声音再起 中国还有多少“鬼城”
今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。此外，独立经济学家谢国忠接受媒体访问时警示：中国的下一轮房地产下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大。
有楼盘或只住3户人 “深圳人的”大亚湾会好吗
房产中介口中只有3户亮灯的楼盘
另据报道，中国的鬼城有12座，分布在内蒙、东北等地广人稀、资源消耗型发展地区。相比热闹的深圳，与深圳市民共享一个湾区的大亚湾则显得异常冷清。日前记者实地采访发现，大亚湾西区一带生活配套严重落后，楼盘很多，人却太少。有学者认为，地方政府在“城市化”号令下，房地产开发不断推进，完全没有破产的风险意识，认为政府一定会出手应对，“地方城市不会破产”。可以预见，“鬼城”迟早会在中国大规模出现。
就在1200万深圳人身边，大亚湾片区楼盘的房子套数直逼居住人口数量，自2010年起，大亚湾“睡城”的称号就不断见于各大媒体报章之上。
“有楼盘晚上亮灯仅三户”
大亚湾楼市遭遇冬眠困局
大亚湾如此大量的住宅何时开始兴建，甚至业内已没有准确的记忆。有专家指出，2010年应该是一个爆发期。据媒体报道，在大亚湾中心区，高层住宅更为密集，建好的、待售的、正在建的举目皆是，大部分空无一人。有人住的高层上亮灯的只有个位数。作为深圳人重要的置业投资区域，大亚湾近几年来的配套成熟度实在不敢恭维。
有楼盘或只住3户人 “深圳人的”大亚湾会好吗
大亚湾楼盘数量臃肿
日前，记者踩盘发现，大亚湾西区楼盘空置严重。与当地一位房产中介曹先生交谈时得知，离他们不远的某楼盘，晚上明显看到亮灯的只有3户。据记者查询，该楼盘最早入住时间为2011年11月，总户数达到1420户，售价为5千元/平方米。号称就在大亚湾CLD(中央生活居住区)，可目前以“空”来形容毫不为过。
据悉，大亚湾楼市目前进入一种“冬眠”状态：外地投资客被套牢、楼盘配套稀缺难引刚需，本地人口受制于经济实力却无力接盘。
“ABS”车的天下
大亚湾楼市会好吗？
据观察，大亚湾当地平时生活气息不浓，路宽而人少。有拉货师傅正愁找不到路，停在路旁询问其记者来。人口基数不大，但这座“城”依然有繁华的影子，而没有实际的生活人群。周末时，到当地的车辆车牌号90%以上都为A、B、S的车牌，说明来自广州、深圳、东莞的购房者或业主为主。此外，该区域的房价均价从2011年起便维持在4000-6500元/平方米左右，片区房价涨幅较小，让近期投资客对其慎之又慎。
日前，作为投资商身份的崔元星老师接收本网采访时表示，大亚湾的“鬼城”或“睡城”概念已不合时宜。“不能简单地以‘空置率’来判断”，他表示这是一种有失偏颇的说法。基于为楼市泡沫的重灾区，先天性不足的情况下，生活配套缺失的状态在未来几年仍将继续存在，但由于其地理位置是在深圳的外翼，未来仍有发展潜力，从3年前就获得众多投资者的关注来看，资本市场更为敏感，因此他依旧看好未来“深圳东”楼市的发展。特别是未来“海陆空”等交通配套进一步完善的情况下，他表示，5-10年的时间里，可以看到长足的变化。
《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》显示，规划期内，各种基础设施将出现在这片依旧显得荒凉的土地上，按照规划，到2020年，大亚湾区建设面积将增长约7倍，人口将增长约6倍，常住人口控制规模为80万人。可是，大亚湾楼市未来真的会好吗？
延伸阅读
寂静岭？大亚湾疑似鬼城 探秘房价为何进入“冬眠”
一方面是楼盘空置率过高，另一方面则是一个个新工地正在不断被开辟
如果在夜晚从高空俯视珠三角入海口，在璀璨光亮的深圳市东南边，大亚湾一片灯火阑珊。近十年来，在这片三面环山的避风良港里，不断快速生长的，只有钢筋水泥筑成的住宅和楼盘。
据媒体报道的鬼城已有12座，大多分布在内蒙、东北等地广人稀、资源消耗型发展地区。而就在1200万深圳人身边，大亚湾却人少得令人寒颤：冷冷清清的街道，丛生杂乱的野草，整齐阴冷的住宅，在这重重 “黑影”背后，高塔吊臂仍在昼夜施工，一辆辆泥头车呼啸着奔向新开辟的工地。
大亚湾疑似“鬼城” 探秘房价为何进入“冬眠”
夜幕降临，几个市民在大亚湾峰景湾小区乘凉，小区房屋入住率极低
寂静岭？大亚湾！
如果你玩过著名恐怖游戏《寂静岭》，一定会对其中渲染的神秘诡异的氛围印象深刻。在惠州大亚湾新区某些地方，耳闻目睹之处仿佛现实版“寂静岭”。在成片整齐划一的高耸住宅之间，弥漫着的空旷、荒芜、安静令人不安，随着夜幕降临，这种感受越发强烈。
傍晚，沿着惠深沿海高速去往大亚湾，都市喧哗逐渐隐去。在其沿线小桂湾、大亚湾第一中学附近，七八栋高层住宅依山而立，大量别墅密集分布，并无人居住，巨大的楼影子扎在地里。天色暗下来，上百户的高层只有三四盏灯点亮，远不如旁边的石化工厂灯火通明。
进入大亚湾石化大道，道路像新建成一样，被昏黄的街灯照亮，半天难见行人和车辆。车窗外漆黑的楼群快速后退，有人住的小区三三两两。在石化大道中段，这个叫峰景苑的小区略有“人气”。小广场上，四位中年妇女合着《爱情买卖》跳健美操，三个小朋友在公用健身器材处打闹，一位老者推着婴儿车里的宝贝转过拐角，就没再出现。
这个小区里绿化完备、地面干净、六七辆车停在各自主人的单元门口，垃圾桶里甚至没什么垃圾。目力所及，六七栋高层住宅亮灯不超过20户，门口有三家小门面还在营业。或许是少有人到访的缘故，这里的居民对于陌生人较为警惕，不说一句话但在黑暗里盯着你。
门口一家小卖店老板说，现在小区里的居住率不超过三成，周末时人才多些，“没人住也没人买，空房有的是，租个两室一厅也就四五百元。”
在大亚湾中心区，高层住宅更为密集，建好的、待售的、正在建的举目皆是，除了楼还是楼，大部分空无一人。有人住的高层上亮灯的只有个位数。
“野蛮生长”的楼盘
大亚湾如此大量的住宅何时开始兴建，很多人已没有准确的记忆。很多业内专家认为，2010年是一个重要节点。2010年3月惠深圳沿海高速通车，将大亚湾至深圳车程缩短为一小时内，从而迅猛助推了沿线片区造房热潮。
公开数据显示，2010年一季度，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255％，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%，新房成交量增幅居惠州市首位，占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。
该股热潮持续到2012年丝毫没有减弱的迹象。大亚湾统计局数据显示，2012年1月至8月，房屋建筑面积累计达到562.2万平方米，累计比上年同期增加48.7%，现售房屋交易宗数591，累计比上年同期下降15.1%，预售房屋合同备案宗数达到8114，累计比去年同期增加5.7%，预售房屋合同交易面积达到77.4万平方米，比上年同期增加21.4%，2012年全年大亚湾片区开工项目108个，供应面积超过330万平方米，相当于近30个深圳市民广场面积之和。
2013年大亚湾经济技术开发区房产管理局批准发放房屋预售许可证达56个，预售面积达160万平方米。
“冬眠”的房价
外地投资客被套牢、楼盘配套稀缺难引刚需，本地人口无力接盘，共同促使大亚湾楼市进入冬眠状态。
2010年惠深沿海高速通车，客观上拉进了两地车程，被深圳井喷式房价“逼走”的投资客和购房者，带着大笔资金和乐观的未来预期，来到大亚湾。
近五年，大亚湾的房价一直徘徊不前。据深圳投资客郭先生现身说法，2010年他在大亚湾中心区以每平方米5000元的价格购置一套三房，“现在差不多还是这个价，最多涨了几百元。”在同样的时段里，深圳原特区内房价几乎翻倍。
资料显示，2010年惠州商品房成交均价每平方米4364元，仅为深圳的四分之一；而据中原地产数据，2013年大亚湾片区成交均价为每平方米4492元，当地中介口中，甚至能听到最低价每平方米低于3000元的楼盘。
深圳综合开发研究院旅游地产中心主任宋丁认为，周边投资客购房并不居住，大量楼盘开发生活配套滞后，两者共同导致极高空置率。
与海量楼盘供应相对的是稀少的本地人口，数据显示，整个大亚湾规划区有约12.2万人，常住人口7.2万，流动人口5万。以石化新城为发展定位的大亚湾，大量迁徙而来的产业人口，曾是政府和开发商已于厚望的楼市“发动机”，但情况并未照预想中发展，“能就业能生活，有不错发展前景，人才会来，有人住，才能实现自我造血。”宋丁说。
未来“造城”计划
在宋丁看来，大亚湾疑似“鬼城”的病灶，早在20年前就已埋下。自1991年国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区开始，先后经历了“造地”、“造厂”、“造房”三轮运动。财政薄弱的当地政府为了发展，大量批复土地。
大量石化类企业和住宅楼盘落成之后，相关公共和生活配套没有跟上，“眼下最重要的是‘造城’，就是基础设施、公共服务和生活配套。”宋丁说。
为破解现状，政府已开始着手长期规划，一份纲领性文件《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》（以下简称《规划》）显示，规划期内，厦深铁路、惠大铁路二期、惠深沿海高速、深圳外环高速、珠三角城际轨道惠州段将逐一落成以加快“惠深一体化”进程；强化基础设施和生活配套，将建立大型商业网点、商业街，以及以商务办公、高档酒店和休闲娱乐设施、成为面向世界的高档滨海商业中心；同时在中心区、霞涌之间建立两条上千米隔离带，规划4座污水处理厂和一个垃圾填埋场。
按照规划，到2020年，大亚湾区建设面积将增长约7倍，人口将增长约6倍，常住人口控制规模为80万人。2020年城市建设用地总规模控制为156平方公里其中，规划居住用地面积2392.76公顷，占总建设用地面积的15.41%。
中原地产华南总裁李耀智认为，到大亚湾置业人群分两类。一类是占有沙滩、湾区等稀缺优质资源，看重未来的升值潜力；另一类是普通白领和工薪阶层，以改善居住条件为主。去往深圳东、大亚湾等地置业的大趋势不会变，关键在于政府的长期规划是否有助于楼市健康发展，“短期解决医疗、教育、服务等生活配套，长期解决商业和就业问题，把旅游区变为居住区，人才会落地生根。”
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发表于 2024-10-16 03:54:39
